Gayrimenkul Alım-Satım ve Tapu İşlemleri
- Gayrimenkul Alım-Satım Süreci
Bir taşınmazın alım-satım süreci belirli aşamalardan oluşur. Sürecin sorunsuz ilerlemesi için aşağıdaki adımların dikkatlice takip edilmesi gerekir:
1.1. Satın Alınacak Gayrimenkulün Araştırılması
- Tapu kayıtlarının incelenmesi (ipotek, haciz, şerh olup olmadığı kontrol edilmelidir).
- Belediye kayıtlarından imar durumu hakkında bilgi alınması.
- Gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı olup olmadığının kontrol edilmesi.
- Satışa konu olan taşınmazın fiili durumu ile tapu kaydındaki bilgilerin uyuşup uyuşmadığının tespit edilmesi.
1.2. Satış Öncesi Ön Protokol veya Satış Vaadi Sözleşmesi
Taraflar arasında satış öncesinde bir ön protokol veya satış vaadi sözleşmesi yapılması, güvenli bir alışveriş için önemli bir adımdır. Noter huzurunda düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, alıcının haklarını koruma altına alır ve ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları engeller.
1.3. Tapu İşlemleri ve Satışın Resmi Hale Getirilmesi
Gayrimenkul satış işlemi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülür. İşlemlerin tamamlanabilmesi için gerekli belgeler şu şekildedir:
- Tapu senedi (gayrimenkulün mevcut sahibine ait tapu belgesi)
- Kimlik belgeleri (satıcı ve alıcıya ait nüfus cüzdanları veya pasaport)
- Vergi numarası (eğer alıcı veya satıcı yabancı uyruklu ise)
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi
- Vekaletname (eğer işlem avukat veya vekil aracılığıyla yapılıyorsa)
- Belediyeden alınan rayiç bedel belgesi
Tapu müdürlüğüne yapılan başvuru sonrasında, satış işlemi için harç ve vergilerin ödenmesi gerekir. İşlemler tamamlandıktan sonra tapu devri gerçekleşir ve alıcı, taşınmazın yeni sahibi olur.
- Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Gayrimenkul alım-satımı sırasında birçok hukuki detay bulunmaktadır. Tarafların mağdur olmaması için şu noktalara özellikle dikkat edilmelidir:
2.1. Tapuda Gösterilen Satış Bedeli
Bazı satıcılar, tapu harçlarını düşük göstermek amacıyla gerçek satış bedelini tapuda eksik beyan edebilir. Bu durum alıcı açısından ileride vergi cezalarına ve hukuki sorunlara yol açabilir. Satış bedelinin eksik beyan edilmesi durumunda alıcı, ilerleyen yıllarda eksik beyan nedeniyle gelir vergisi veya harç cezası ödemek zorunda kalabilir.
2.2. İpotek, Haciz ve Şerh Kontrolleri
Tapu kaydında ipotek, haciz veya üçüncü kişiler lehine konulmuş herhangi bir kısıtlama olup olmadığı kontrol edilmelidir. Satın alınan bir taşınmaz üzerinde ipotek bulunuyorsa, banka alıcıdan borcu devralmasını talep edebilir.
2.3. Kat Mülkiyeti ve Ruhsat Kontrolü
Özellikle apartman daireleri veya sitelerden alınan konutlarda kat mülkiyeti tapusunun olup olmadığı kontrol edilmelidir. Kat mülkiyeti bulunmayan taşınmazlarda ilerleyen süreçte belediye veya imar müdürlükleri tarafından yıkım veya ceza işlemleri uygulanabilir.
- Tapu Devri Sonrası Yapılması Gerekenler
Tapu işlemi tamamlandıktan sonra, alıcının aşağıdaki işlemleri de yapması gerekir:
- Belediyeye bildirim: Yeni malik, taşınmazın emlak vergisi yükümlüsü olarak belediyeye bildirimde bulunmalıdır.
- Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri: Taşınmazın yeni sahibi olarak abonelikler üzerine geçirilmelidir.
- Zorunlu deprem sigortasının güncellenmesi: DASK poliçesi, yeni malikin bilgileriyle güncellenmelidir.
- Gayrimenkul Satışında Karşılaşılabilecek Hukuki Sorunlar ve Çözümleri
Gayrimenkul alım-satımı sırasında çeşitli hukuki uyuşmazlıklar yaşanabilir. En sık karşılaşılan hukuki sorunlar ve çözümleri şunlardır:
4.1. Tapu İptal Davaları
Tapu kaydının sahte belgelerle yapıldığının tespit edilmesi, muvazaalı satış işlemleri veya hileli tapu devri gibi durumlarda, tapunun iptali için dava açılabilir.
4.2. Ayıplı Gayrimenkul Davaları
Satıcı, alıcıya taşınmaz hakkında tam bilgi vermekle yükümlüdür. Satış sonrasında gizli ayıpların (rutubet, altyapı sorunları, kaçak yapı olması vb.) ortaya çıkması halinde alıcı, satıcıya karşı hukuki işlem başlatabilir.
4.3. Ortaklık Giderimi (İzale-i Şuyu) Davaları
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla hissedar varsa, taraflardan biri satış istemediğinde ortaklığın giderilmesi için mahkeme yoluyla taşınmazın satışı talep edilebilir.
- Sonuç ve Avukat Desteğinin Önemi
Gayrimenkul alım-satımı ve tapu işlemleri, dikkatli yönetilmesi gereken hukuki süreçlerdir. Hatalı yapılan işlemler, ilerleyen yıllarda maddi kayıplara ve hukuki sorunlara yol açabilir.
Bu nedenle, Av. Hüseyin Sami Mahir Mahiroğulları olarak, tapu işlemlerinizin sorunsuz şekilde tamamlanması, gayrimenkul alım-satım süreçlerinde hukuki danışmanlık sağlanması ve uyuşmazlık durumlarında haklarınızın korunması için yanınızdayız.
Gayrimenkul işlemlerinizde hukuki güvence sağlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
