Kira Hukuku ve Kira Sözleşmeleri
- Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen, taşınmazların belirli bir bedel karşılığında kullanılması ve kiralanmasına ilişkin hak ve yükümlülükleri içeren bir hukuk dalıdır. Kira hukukunda kiracı ve kiraya verenin (ev sahibi) hakları ve sorumlulukları ayrıntılı bir şekilde belirlenmiştir.
Kira sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için tarafların sözlü veya yazılı olarak anlaşması yeterlidir. Ancak ileride çıkabilecek ihtilafları önlemek amacıyla yazılı kira sözleşmesi yapılması önerilir.
- Kira Sözleşmesi ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
2.1. Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, bir taşınmazın belirli bir süre veya süresiz olarak kiracı tarafından kullanılması karşılığında kira bedelinin ödenmesini düzenleyen resmi bir belgedir. Bu sözleşme, hem kiracı hem de ev sahibi için bağlayıcıdır.
2.2. Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Unsurlar
- Tarafların kimlik bilgileri (kiracı ve kiraya verenin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarası)
- Kiralanan taşınmazın açık adresi
- Kira süresi ve başlangıç tarihi
- Kira bedeli ve ödeme şekli
- Depozito miktarı (varsa)
- Aidat ve diğer yan giderlerin kim tarafından karşılanacağı
- Demirbaş listesi (eğer taşınmaz eşyalı ise)
- Kiralanan taşınmazın kullanım amacı (konut, iş yeri vb.)
- Tahliye şartları ve fesih koşulları
Yazılı kira sözleşmesi yapılması, tarafların haklarını koruma altına alır ve ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda hukuki bir delil niteliği taşır.
- Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları ve Yükümlülükleri
3.1. Kiracının Hakları
- Kiracı, kira süresi boyunca sözleşme hükümleri çerçevesinde taşınmazı kullanma hakkına sahiptir.
- Kira süresi boyunca keyfi olarak tahliye edilmesi mümkün değildir.
- Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca aynı şartlarla oturma hakkına sahiptir.
- Kiraya veren, kiracıya habersiz ve izinsiz şekilde müdahalede bulunamaz.
- Kiracı, taşınmazın ayıplı olması (rutubet, su sızıntısı, tesisat bozuklukları vb.) durumunda giderilmesini talep edebilir.
3.2. Kiracının Yükümlülükleri
- Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihlerde düzenli olarak ödemek zorundadır.
- Kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kullanmakla yükümlüdür.
- Taşınmaza zarar verilmesi halinde bu zararın giderilmesi gerekir.
- Kiracı, kiralanan taşınmazı izinsiz olarak başkasına devredemez veya alt kiraya veremez.
3.3. Ev Sahibinin Hakları
- Kiraya veren, kira bedelinin sözleşmeye uygun şekilde zamanında ödenmesini talep edebilir.
- Kiraya veren, sözleşme süresi sonunda taşınmazın tahliye edilmesini talep edebilir (ancak belirli şartlar dahilinde).
- Ev sahibi, taşınmazda kanuna aykırı bir kullanım tespit ederse hukuki işlem başlatabilir.
- Kiraya veren, kiracının taşınmaza zarar vermesi durumunda tazminat talep edebilir.
3.4. Ev Sahibinin Yükümlülükleri
- Kiraya veren, taşınmazı kullanıma elverişli ve ayıpsız bir şekilde teslim etmekle yükümlüdür.
- Ev sahibi, kiracıdan habersiz şekilde taşınmaza giremez ve müdahale edemez.
- Kira süresi boyunca anlaşmada belirtilen bakım ve onarım yükümlülüklerini yerine getirmelidir.
- Kira Artışı ve Yasal Sınırlar
Kira artışları, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca düzenlenmektedir. Konut kiralarında kira artışı, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına göre belirlenmektedir ve ev sahibi keyfi olarak kira bedelini artıramaz.
Eğer kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süredir devam ediyorsa, taraflar mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.
- Kira Tahliye Davaları ve Şartları
Ev sahibi, kiracıyı keyfi nedenlerle tahliye edemez. Ancak, aşağıdaki durumlarda tahliye davası açılabilir:
- Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracı, üst üste iki kira ödemesini yapmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.
- Ev sahibinin taşınma ihtiyacı: Ev sahibi veya birinci derece yakınları taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa, tahliye talebinde bulunabilir.
- Sözleşme süresinin sona ermesi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre dolduğunda, ev sahibi kiracıyı çıkarmak için haklı bir gerekçe sunmak zorundadır.
- Gayrimenkulün yeniden inşası veya kapsamlı onarımı: Eğer taşınmaz ciddi bir yenileme gerektiriyorsa, ev sahibi kiracının tahliyesini talep edebilir.
Tahliye davası açmadan önce ihtarname gönderilmesi zorunludur. Kiracı, resmi ihtarnameye rağmen taşınmazı boşaltmazsa mahkeme yoluna gidilir.
- Sonuç ve Hukuki Destek
Kira hukuku, hem kiracılar hem de mal sahipleri için titizlikle takip edilmesi gereken bir süreçtir. Hatalı düzenlenen kira sözleşmeleri, ilerleyen dönemde hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.
Av. Hüseyin Sami Mahir Mahiroğulları olarak, kira sözleşmelerinin hazırlanması, kira tahliye davaları, kiracı ve ev sahibi hakları konusunda hukuki danışmanlık sunmaktayız.
Eğer kira hukuku ile ilgili bir sorununuz varsa, hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
