Önalım (şufa) hakkı davaları ve uygulamaları
Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyet sahibi (hissedar) bir kişinin, taşınmazın herhangi bir üçüncü kişiye satılması durumunda, aynı şartlarla satın alma hakkına sahip olmasıdır.
Bu hakkın amacı, hisseli taşınmazlarda yabancı üçüncü kişilerin ortaklığa girmesini önleyerek mevcut ortakların mülkiyet bütünlüğünü korumasını sağlamak ve taraflar arasındaki uyuşmazlıkları en aza indirmektir.
Önalım hakkı kanuni ve sözleşmeden doğan olmak üzere ikiye ayrılır:
- Kanuni Önalım Hakkı: Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi gereğince, paylı mülkiyet sahiplerine tanınan önalım hakkıdır. Paydaşlardan biri taşınmazdaki hissesini bir üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar öncelikli alıcı olma hakkına sahiptir.
- Sözleşmesel Önalım Hakkı: Taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile belirlenen önalım hakkıdır. Kanuni önalım hakkından farklı olarak, bu tür önalım hakkı yalnızca sözleşmede belirlenen koşullara bağlı olarak uygulanır.
Önalım (Şufa) Hakkının Kullanım Şartları
Bir hissedarın önalım hakkını kullanabilmesi için belirli şartların gerçekleşmesi gerekir:
- Taşınmaz Paylı Mülkiyete Tabi Olmalıdır: Önalım hakkı sadece hisseli tapuya sahip taşınmazlarda geçerlidir.
- Hisse Satışı Gerçekleşmiş Olmalıdır: Önalım hakkı, bağış, miras, trampa (takas) veya mahkeme yoluyla yapılan devirlerde kullanılamaz. Sadece satış işlemleri için geçerlidir.
- Satış Gerçek ve Geçerli Olmalıdır: Eğer satış muvazaalı (gerçek dışı veya danışıklı) ise, önalım hakkı geçerli olmaz.
- Önalım Hakkı Davası 3 Ay ve 2 Yıllık Süre İçinde Açılmalıdır:
- Satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay içinde önalım hakkı davası açılmalıdır.
- Satışın gerçekleştiği tarihten itibaren 2 yıl içinde önalım hakkı kullanılmazsa, bu hak sona erer.
Önalım Hakkı Davası Nasıl Açılır?
Önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarlar, önalım hakkı davası açmalıdır. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Dava Açma Süreci:
- Satış İşleminin Tespiti: Öncelikle taşınmaz hissesinin üçüncü bir kişiye satıldığı tapu kayıtlarından veya noter bildirimi ile öğrenilmelidir.
- Satış Bedelinin Hazırlanması: Önalım hakkını kullanabilmek için, üçüncü kişiye yapılan satış bedeli mahkemeye depo edilmelidir.
- Dava Açılması: Önalım hakkı talebiyle Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır.
- Mahkeme Süreci ve Karar: Mahkeme, satışın gerçek olup olmadığını inceler ve uygun bulunması halinde, taşınmazın önalım hakkı sahibine devredilmesine karar verir.
Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar
Her ne kadar önalım hakkı kanunen tanınmış bir hak olsa da, bazı durumlarda bu hak kullanılamaz:
- Tapuda Açıkça Feragat Edilmişse: Hissedarlar noter huzurunda veya tapuda önalım hakkından feragat edebilirler.
- Taşınmazın Tamamı Satılmamışsa: Önalım hakkı yalnızca hisse satışı durumunda kullanılır. Taşınmazın tamamı satılıyorsa, önalım hakkı devreye girmez.
- Bağış, Miras veya Takas Yoluyla Devir Edilmişse: Önalım hakkı sadece satış işlemleri için geçerlidir. Bağış, miras veya takas işlemleri için uygulanamaz.
- Kat Mülkiyeti Kurulmuşsa: Eğer taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuşsa, önalım hakkı ortadan kalkar.
Önalım Hakkı Davalarında Karşılaşılan Sorunlar
Önalım hakkı davalarında en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:
- Muvazaalı (Danışıklı) Satışlar: Hissedarlar bazen önalım hakkını engellemek için tapuda düşük bedelli veya danışıklı satışlar yapabilir. Mahkemeler, muvazaalı satışları tespit ettiğinde önalım hakkı sahibinin lehine karar verebilir.
- Eksik veya Yanlış Bilgilendirme: Tapu kayıtlarının zamanında incelenmemesi veya satış işlemi hakkında hissedarlara bilgi verilmemesi dava sürecini uzatabilir.
- Satış Bedelinin Ödenmemesi: Önalım hakkı davasında, önalım hakkı sahibi satış bedelini mahkeme veznesine yatırmazsa, davası reddedilebilir.
Önalım Hakkı Davalarında Hukuki Destek
Önalım hakkı davaları, taşınmaz mülkiyetine ilişkin önemli hukuki süreçler olduğu için uzman bir avukat desteği gerektirir. Av. Hüseyin Sami Mahiroğulları, önalım hakkı davalarında müvekkillerine hukuki danışmanlık ve dava süreçlerinde profesyonel destek sağlamaktadır.
Hukuki danışmanlık almak ve önalım hakkınızı güvence altına almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
