Tahliye davaları ve ihtar süreçleri

Tahliye davaları ve ihtar süreçleri

1. Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, taşınmaz malikinin (kiraya verenin), kiracının mülkiyet hakkına zarar verdiği veya kiralama süresi sona erdiği halde taşınmazı boşaltmadığı durumlarda, mahkemeye başvurarak kiracıyı çıkarmak için açtığı davadır.

Kiracının taşınmazı boşaltması için iki temel yol bulunmaktadır:

1. Hukuki Süreçle Tahliye: İhtar göndererek ve mahkeme yoluyla tahliye işlemi başlatılır.
2. İdari ve İcra Yoluyla Tahliye: Kiracı hakkında icra takibi başlatılarak veya sulh hukuk mahkemesinde dava açılarak tahliye sağlanabilir.

2. Tahliye Davası Açma Sebepleri

Kiraya verenin tahliye davası açabileceği durumlar, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde belirlenmiştir. İşte en yaygın tahliye sebepleri:

1. A) Kira Bedelinin Ödenmemesi (İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye)

Kiracı, kira bedelini ödemediği takdirde kiraya veren, noter aracılığıyla ihtar çekerek borcun ödenmesini talep edebilir. 1 yıl içinde iki kez kira ödemesi aksatılmışsa, tahliye davası açılabilir.

1. B) Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi dolduğunda kiracı tahliye edilmelidir. Ancak sürenin dolması tek başına yeterli değildir; kiraya veren tahliye davası açmalıdır.

1. C) Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

Kiracı, noter huzurunda veya yazılı bir belgeyle taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse, bu belgeye dayanarak icra takibi başlatılabilir veya tahliye davası açılabilir.

1. D) Kiraya Verenin Kendisi veya Ailesinin Konut İhtiyacı

Kiraya veren, taşınmazı kendisi, eşi veya çocukları için kullanmak istiyorsa, konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir. Ancak bu davanın sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekmektedir.

1. E) Kiracının Taşınmaza Zarar Vermesi veya Komşulara Rahatsızlık Vermesi

Kiracı, taşınmaza zarar veriyor veya çevredeki komşuların huzurunu bozuyorsa, ihtar çekilerek tahliye süreci başlatılabilir.

3. Tahliye İhtar Süreci

Tahliye davası açmadan önce usulüne uygun ihtar çekmek gereklidir. İhtar süreci şu şekilde işler:

1. İhtarname Gönderme: Kiracıya noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla ihtarname gönderilir.
2. Ödeme veya Boşaltma Süresi Tanıma: Kiracıya kira borcunu ödemesi veya taşınmazı boşaltması için süre verilir.
3. Davanın Açılması: Süre dolduğunda hala ödeme veya tahliye gerçekleşmezse, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır.

Önemli nokta, ihtarnamenin noter aracılığıyla veya taahhütlü posta ile gönderilmiş olmasıdır. WhatsApp, e-posta veya telefon yoluyla yapılan bildirimler hukuken geçersizdir.

4. Tahliye Davalarında Hukuki Süreç

Tahliye davası açıldıktan sonra aşağıdaki aşamalar izlenir:

1. A) Tahliye Davasının Açılması

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davanın açılabilmesi için noter ihtarname belgesi, kira sözleşmesi ve diğer deliller sunulmalıdır.

1. B) Kiracının Savunma Süreci

Kiracı, tahliye kararına itiraz edebilir. Örneğin, kira borcunu ödediğini veya tahliye sebebinin geçersiz olduğunu mahkemeye sunabilir.

1. C) Bilirkişi İncelemesi ve Mahkeme Kararı

Bazı durumlarda mahkeme, bilirkişi raporu talep edebilir. Özellikle taşınmazın ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi durumlarında, kiraya verenin ihtiyacının gerçek olup olmadığı araştırılır.

1. D) Tahliye Kararının Uygulanması

Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra, kiracı karara uymazsa icra yoluyla tahliye işlemi başlatılır. İcra memuru ve polis eşliğinde tahliye işlemi gerçekleştirilir.

5. Tahliye Davalarında Zamanaşımı Süreleri

Tahliye davaları için belirli zaman sınırlamaları vardır:

• Kira borcu nedeniyle tahliye davası: 1 yıl içinde 2 haklı ihtar çekilmişse, 30 gün içinde dava açılmalıdır.
• Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye: Taahhüt edilen tarihten itibaren 30 gün içinde icra takibi başlatılmalıdır.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kira sözleşmesi bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Bu süreler geçirilirse, tahliye davası açma hakkı kaybolur.

6. Tahliye Davalarında Avukatın Önemi

Tahliye davaları, detaylı hukuki bilgi gerektiren ve usul kurallarına sıkı sıkıya bağlı olunması gereken süreçlerdir. Yanlış atılan adımlar, davanın reddedilmesine veya sürecin uzamasına neden olabilir.

Bu nedenle, tahliye sürecinde bir avukatın rehberliğinde hareket etmek büyük önem taşır. Avukat Hüseyin Sami Mahir Mahiroğulları, tahliye davalarında müvekkillerine profesyonel hukuki destek sağlayarak, en hızlı ve etkili çözümleri sunmaktadır.

Eğer siz de kiracınızı tahliye etmek istiyorsanız veya hukuki destek almak istiyorsanız, Avukat Hüseyin Sami Mahir Mahiroğulları ile iletişime geçerek danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.